時下,不少買二手房的人都會採用這樣方法:看中一套房,直接找賣家或多找幾家中介公司進行貨比三家,哪家談的賣價低收的中介費少就找哪家———這在業內叫跳單,即買賣雙方通過中介公司聯繫上後,跳開中介自行成交或委托其他中介公司代辦過戶服務。
  昨日,重慶法院公眾服務網公佈了幾件關於二手房買賣跳單的案例。
  這邊看那邊買
  中介公司為啥敗訴
  2012年11月28日,蔣女士委托某二手房中介公司買房,看房前她簽了《物業需求委托書》,雙方約定:如甲方或甲方之配偶/親屬/委托人/受托人私下直接或間接委托代理人買入下列物業,甲方須按物業成交價的3%支付給乙方作為違約金。
  隨後,中介公司帶蔣女士看了一套位於渝北區的房屋。經多次溝通,房主與蔣女士達成購房意願。蔣女士以征求兒子及兒媳意見為由,沒有簽訂買賣合同。
  2012年12月初,中介公司員工得知蔣女士兒子已將該處房屋買了。中介公司認為蔣女士屬於跳單違約,應承擔違約責任。協商無果後中介公司將蔣女士告上江北區法院,要求支付中介費19500元。法庭上蔣女士承認被告帶她看過房,但該房源信息幾家中介公司都有,自己通過其他中介公司按正規程序購買了房屋。原告並未促成合同成立,無權要求支付報酬。
  近日法院判決,蔣女士的跳單行為,並未違背她與中介公司看房前簽訂的《物業需求委托書》,判中介公司敗訴。
  根據雙方所簽《物業需求委托書》,衡量買方是否跳單違約的關鍵,是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等。如果買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息,則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司買房,不構成跳單違約。本案中,蔣女士及其家人在另外的中介公司協調下,與房屋賣方以低於原中介公司協調價格簽署買賣合同,表明該房屋信息並非原中介公司獨家享有。蔣女士並沒有利用原中介公司的信息、機會。所以,蔣女士的跳單行為不構成違約。
  繳了定金跳單
  購房人為啥敗訴
  2012年12月中旬,家住梁平縣的周小姐想在主城區買房,便找到某置業代理公司看房。看房前雙方簽訂了《買賣看房確認書》,規定如跳單,按房屋實際成交價格的2%支付居間服務費。
  之後,某置業代理公司居間撮合,周小姐和賣方達成初步賣房協議,並向賣方支付2萬元定金。事後,周小姐遲遲不支付1.3萬元服務費。後來該置業代理公司發現,周小姐跳單,和賣方私下交易了該房產。2013年4月,該置業代理公司將周小姐告到江北區法院,要求支付1.3萬元居間服務費。
  法庭上,該置業代理公司稱,周小姐為規避居間服務費,越過公司私下與產權人完成房屋買賣交易,該行為違反了雙方簽訂的《買賣看房確認書》的約定。周小姐辯稱,《買賣看房確認書》中相關約定內容屬於單方格式條款,明顯加重了看房人一方的責任,屬於無效條款。周小姐稱,某置業代理公司並未促成她與房屋賣方簽訂正式的房地產買賣合同,只是促成她與賣方之間有簽訂房屋買賣合同的意向。某置業代理公司也未能提供後續的居間服務。因此,她不應當支付1.3萬元的居間服務費。
  法院查明,周小姐與賣方達成的交易金額為65萬元。某置業代理公司已經為周小姐及賣方提供了居間服務,周小姐也支付了2萬元定金,周小姐應當支付1.3萬元的居間服務費。近日,江北區法院判定由周小姐支付1.3萬元的居間服務費。
  辦案法官稱,二手房中介服務糾紛層出不窮,最突出的是中介公司進行中介服務後,買房人私下跟賣房人交易逃避中介費。中介公司正常的社會經營活動應該予以保護,買房人不能因為認為中介公司所提供的服務不值錢就逃避義務。對於中介公司,應該努力提升服務質量,提升工作含金量。
  中介自曝
  四大
  跳單法
  昨日走訪中,某二手房中介公司員工介紹了常見的四種跳單方法。
  找中介員工攬私活:客戶看中房屋後,找中介員工乾私活,幫忙辦過戶,客戶私下給員工相關費用。
  千方百計聯繫房主:看房時悄悄拿走業主電話,或到小區物管、隔壁鄰居打聽業主電話,然後撇開中介,直接與客戶交易。
  這邊看房那邊成交:通過甲中介看中一套房屋後,覺得中介費高了,找到乙中介,以更低中介費成交。
  親朋代簽看房協議:購房者拉著朋友或親戚去看房,並以親戚朋友名義簽看房協議。交易成功後進行產權登記時卻並非他親戚朋友,而是他本人。
  看房前要簽確認書
  堅持不簽中介也沒招
  昨日,重慶晚報記者以買二手房為由對渝北區龍湖花園、金島花園一帶的二手房中介公司進行了調查。
  在龍湖西苑旁一家房屋中介公司,記者稱要看新牌坊一路香山花園的房子。中介人員拿出一張表,讓記者出示身份證並把表填寫好。記者註意到,這份《看房協議》上明確表示:看房人跳單將承擔總房價2%的違約金。填完表後,中介人員帶記者看了香山花園A區一處房屋,房價為98萬元。隨後,記者在另外一家中介公司填完《買賣看房確認書》後,被中介人員帶去看的竟是同一處房屋,但這家中介稱賣主急需出國,只要93萬元。
  在金島花園附近,記者走訪了多家二手房中介公司,看房前均被要求出示身份證及填《買賣看房確認書》或《委托買賣房屋協議》等。
  一家中介公司業務經理告訴記者,如果客戶堅持不簽《買賣看房確認書》,中介公司其實也沒招。“這隻是一種形式,中介公司這麼多,大家也知道用處不大。”這位經理說。
  網上房源跳單不違約
  長期從事房地產糾紛案件代理的重慶佰城律師事務所主任葛斌律師稱,如今,很多賣房人在賣房時,一般會直接在房產交易網站(如搜房網)掛出賣房信息。這種房源信息屬於大眾信息,如果購房人貨比三家,哪家中介公司和賣家談的房價低,購房人就選擇哪家,這種跳單行為不會構成違約。
  另外,如果賣家與A、B、C三家中介公司簽訂了委托賣房協議,也分別看了房。但B中介公司通過種種努力,讓購房人與賣家達成交易,則A、C兩家中介公司無權就購房人跳單行為,要求支付居間服務費。
  委托賣房跳單屬違約
  葛斌律師稱,如果A中介公司在網上獲取賣家房源信息後,通過相關途徑取得賣房人的委托賣房授權。購房人和A中介公司簽了看房確認書,轉而又跳單找B、C中介公司者私下和賣家達成交易,這種情況就會出現跳單違約風險———如果購房人拿不出相應證據證明自己是通過其他正當合理途徑,比如能夠證明該房源信息確實是其他二手房中介公司也是在網上獲取到的,則要承擔跳單違約責任。
  另外,如果賣家直接與A中介公司簽訂委托賣房協議。購房者獲取賣家相關信息後,跳單與賣家私下交易或者通過B中介公司達成交易。如果購房人拿不出證據證明B中介公司也有相關委托賣房的授權,則要承擔跳單違約責任。
  跳單要謹防詐騙
  葛斌律師稱,跳單看似有好處,其實壞處也不少。除敗訴後要賠雙份居間服務費外,一些不法之徒利用跳單者撿便宜心態,冒充業主出售房源,並誘導購房人越過中介私下交易,相對缺乏識別能力、沒有經驗的購房者就可能上當。  (原標題:買房跳單有人贏官司有人賠錢)
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